注文住宅を建てるためには土地が必要です。
先祖代々の土地とはいかなくても、家族等の親族から譲り受けた土地があれば、相続の手続きをすれば良いのでしょうが。
私たちは、それぞれの両親との同居はもちろん、同じ敷地内で暮らすのも嫌です。
親子関係はとても良好ですが、近すぎると過干渉になる恐れがあり、結果として関係が悪くなる可能性があるからです。
家族構成
- 父ちゃん
- 母ちゃん（私）
- 兄ちゃん（男/中学生）
- 姉ちゃん 兼 妹（女/小学生）
- おチビ（男/保育園児）
不動産情報を調べる
不動産情報はインターネットでたくさん得る事ができます。
不動産屋さんの店頭や新聞、折り込み広告や不動産情報誌もありますが、ほとんどがインターネットで検索できます。
今まで、私たちが不動産情報を見る時には部屋の間取りや価格、場所、周辺環境を見ていました。
土地を探すときに間取りは必要ありませんが、面積や建ぺい率、容積率、用途地域等、チェック項目が増えます。
土地面積（建築面積・延べ床面積・用途地域・建ぺい率・容積率）
まず、必要な土地の広さを計算します。
うちは建坪（建築面積）が15坪の予定です。
総２階建て（１階と２階が同じ大きさ）にしたいので、延べ床面積は30坪になります。
建物は土地の広さいっぱいに建てることができないので、大きめの土地が必要です。
なぜいっぱいに建てることができないのかというと、まず防火対策、そして日当たりや風通し、景観などの住環境に配慮するためです。
では、どれくらい大きな土地がいるのでしょか？
それを教えてくれるのが、建ぺい率と容積率です。
用途地域・場所によって変わります。
坪・建築面積・延べ床面積とは
［坪］とは面積を表す単位で、１坪は２畳（畳２枚）分の広さで、約3.3㎡（平米）になります。
［建築面積］とは、上から見て地面の隠れている部分を指します。
玄関ポーチなど外壁からはみ出た部分は、大きさなどの条件によって含まれたり含まれなかったりします。
［延べ床面積］とは、それぞれの階の床面積を合計した面積のことです。
玄関やバルコニー・ベランダ、ロフトなどは含まれず、地下室やビルトインガレージなどは面積を割引いて換算する緩和措置が設けられている部分になります。
用途地域とは
土地には各市町村の都市計画に基づいて用途地域が設定されています。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
住宅は、工業専用地域以外のすべてに建てることができます。
ちなみに、上から８項目（第一種低層住居専用地域～田園住居地域）は住環境が優先されている地域です。
それぞれ、建築物を建てられる高さの制限と、店舗の床面積の制限が違います。
一番上が駅から離れた閑静な住宅地、といったイメージで、下になるほど建物の種類が混在した街になりやすいです。
建ぺい率とは
敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合のことです。
建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×１００ で求められます。
建ぺい率が高すぎる家は防災や風通しの観点から望ましくないとされています。
そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられています。
建ぺい率の上限は、用途地域との組み合わせによって30％から80％の間で定められます。
建物の構造が制限される［防火地域］や、一定の要件を満たす角地では指定された建ぺい率の緩和措置があり、実質的に「制限なし」となる場合もあります。
容積率とは
建物の敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。
容積率（％）＝延べ床面積÷敷地面積×１００ で求めることができます。
建物から生じる車などの交通量や排水量などは建物の床面積が大きいほど多くなるため、地域の実情（都市計画）に応じて容積率を設定することで、建物の大きさを制限しています。
容積率の上限は、用途地域との組み合わせによって50％から500％の間で定められます。
建物の前面道路の幅によって変わることもあります。
建坪（建築面積）15坪の場合
不動産情報にはその土地の建ぺい率・容積率が記載されているので、建築可能面積を計算して、どれくらいの家を建てることができるのか、また、自分の建てたい家を建てることができるのかを確認できます。
例えば建ぺい率が60%と指定された地域にある100㎡の土地には、建築面積が60㎡までの建物を建てることができます。
私たちが探す地域では、建ぺい率60％・容積率200％の土地物件が多いです。
建ぺい率が60％の土地に15坪の建物を建てるには、25坪の土地が必要です。
25坪の土地であれば容積率200％もクリアできます。
そして、私たちには駐車場が２台分必要なのですが、普通車1台分の駐車場の広さは国土交通省の指針で幅2.5ｍ×長さ 6.0ｍとなっているため、９坪の余裕があればOKなので25坪で問題ないです。
ただし、家と駐車場がぴったり収まるような形の土地を見つけるのは難しく、道路から駐車場への出入りが可能になる形の土地でないといけないので、25坪より大きな土地、という範囲で探すことになります。
建築条件
土地を探していると、「建築条件付き」とか「建築条件なし」という言葉が記されています。
これは、土地の売買契約をしてから一定の期間内に家の間取りや仕様をほぼ決めて、指定された建設業者で契約して家を建てることが条件になっているかどうか、ということです。
うちは家を建ててもらう工務店(建設業者)さんが決まっているので、建築条件なしの物件に限られます。
通勤・通学や買い物などの便利の良い土地は建築条件付きが多い印象です。
みんなが買いたくなるような場所は不動産屋がまとめて購入し、建築条件ありとして建設業者に配分してしまうんだそうです。
ちょっとズルい、と思ってしまいます。
ハザードマップ
自然災害による被災をできるだけ避けるために、ハザードマップも確認が必要です。
私たちが探す地域では土砂災害がメインとなります。
土砂災害を避けるために低地を確認すると、洪水もあります。
ハザードマップを見ているだけで、選択できる範囲が狭まります。
たくさんの人が住んでいる場所が特別警戒区域（レッドゾーン）になっていたりと、驚きや発見もたくさんあるので、一度は見ておくべきです。
土地の選定
注文住宅を建てるに当たり、土地を探す時に考慮する項目がいろいろあることがわかりました。
- 家の大きさから必要な土地の広さを算出する
- 又は、土地の広さから建物の大きさを決める
- 土地の広さと建物の大きさは、建ぺい率と容積率から決められる
- 駐車場や必要な庭の大きさなど、建物以外の広さも算出する
- 建築条件付きでは建設業者が指定されてしまう
- ハザードマップをチェックする
快適に過ごせる家を建てるため、たくさんの物件をチェックする必要がありますね。
