注文住宅を建てるには、建築条件なしの土地を用意する必要があります。
JR沿線や幹線道路の付近など、生活に便利な地域で建築条件なしの土地はほとんどありません。
それでも、インターネットで検索しまくり、小さな不動産会社に聞いてみたり、住宅メーカーからもらった土地情報を見に行ったりしているうちに、ここなら合格という物件に出会えました。
家族構成
- 父ちゃん
- 母ちゃん（私）
- 兄ちゃん（男/中学生）
- 姉ちゃん 兼 妹（女/小学生）
- おチビ（男/保育園児）
土地購入時にかかった費用
契約する不動産会社や、つなぎローンを利用する銀行によって変わりますが、うちの場合です。
・土地代金
・契約書に貼る印紙代
・住民票、課税証明書、土地の登記事項全部証明書、印鑑証明書の発行手数料
・司法書士…246,400円
・融資事務手数料…110,000円
・前取利息(融資期間分の利息を先に支払い、期間短縮になった場合は日割りで返却される)
上記費用が算出されるまでの流れは以下のようでした。
契約
まだ整地作業をしている途中で、正式に販売するのは一ヵ月先という状況でした。
売主が不動産会社だったので、さくらホームさんにお願いして詳細な土地の図面などを入手してしっかりと検討。
販売開始後、不動産会社に土地売買手付金を支払って契約。
不動産会社が売主だったため［土地価格×3％＋6万円＋消費税］という仲介手数料が不要でした。
土地の価格も、近隣の相場より少し安いと感じましたし、良い買い物ができたと思います。
ちなみに、手付金は法律で売買代金の５～20％が相場だそうです。
つなぎローン
良い買い物であったとしても、土地の代金は安くないので銀行からお金を借ります。
融資してもらう、つまりローンです。
そもそも住宅ローンは、家が完成して引き渡しされた段階で融資が実行されます。
注文住宅のように土地購入と住宅引き渡しが同時でない場合は、土地購入時に住宅ローンで融資を受けることができません。
そのため、一時的に融資を受けるつなぎローンを利用します。
資金使途は土地取得(購入)資金や建物建築資金に限られるなどの制限があります。
金利が高いので自己資金で支払うのもありですが、うちの自己資金は投資の元金にしたので、土地代金はつなぎローンを利用しました。
つなぎローンの金利よりも投資の利益のほうが大きいと考えたからです。
高金利対策としては、手付金の支払いから最長の３ヵ月後に残金の支払い(履行)となるように調整しました。
住宅ローンが融資されるまでのつなぎローンの利用期間を少しでも短くするためです。
住宅ローン
このつなぎローンは、住宅ローン契約をする金融機関と契約をするのが一般的とされています。
つなぎローンの金利はどこの金融機関もそんなに変わりがありません。
しかし住宅ローンは全然違います。
金利の安さに着目するとネット銀行が圧倒的に安いです。
但し、つなぎローンを扱っているネット銀行はとても少なく、しかも利用する側の手間が半端ないです。
父ちゃん語録に「面倒くさいは金になる」というのがありまして、普段から面倒くさいことをお金に換算して支払いを考えています。
今回の面倒くさい(手間)にかかる金額は高額になるので、勉強も兼ねて自分たちが手間をかけることにしました。
楽天銀行
つなぎ融資を受けるのは土地購入時だけではありません。
多くの住宅メーカーでは着工時に着工金、上棟時に中間金、と住宅完成までに２回の支払いを要求されます。
住宅建築費用の総額から差し引かれますが、自己資金で賄うことはできません。
土地購入・着工金・中間金の全てを扱っている数少ないネット銀行の中から、うちは楽天銀行を選びました。
私たちが調べた中では、つなぎローンを扱っているネット銀行の中で金利が一番低かったためです。
ネット銀行ではない店舗が実在する金融機関(いわゆる地銀)では、個人情報となる必要書類を揃えるだけです。
後は金融機関と住宅メーカーがやり取りをして書類を揃えて手続きをしてくれます。
ネット銀行では金融機関とのやり取りは全て自分たちで行いますので、土地や工事の契約書コピーから図面類コピーまで全て自分たちで手配して揃えます。
しかも、書類提出⇒審査⇒融資の期間がギリギリで、銀行への問い合わせ対応も早い方と遅い方がいて、相当振り回された感はあります。
司法書士とのやり取りも自分たちで行います。
こちらも平日は仕事をしているので、私は必要書類を集めるのに奔走し、父ちゃんは銀行や司法書士とのやり取りに休憩や残業を返上し、本当に疲れました。
お金の流れが詳細に見えたことと、自分たちの家だからできるだけ自分たちでやる、という満足感は得られましたが。
契約の履行＝つなぎローン開始
ついに大金が動きます。
父ちゃんが司法書士事務所へ出向き、所有権の移転登記の手続きをし、楽天銀行から不動産会社へお金が振り込まれました。
金利の高いつなぎローンの開始です。
同時に融資事務手数料で110,000円が銀行口座から引かれます。
ちなみに、金利は2.63％でした。
融資期間と返済期日が設定されるのですが、その期日までに住宅ローンを開始できなかった場合はペナルティがあります。
遅延日数分は遅延損害金利率14％になるのです。
注文住宅の中でもさくらホームさんの手掛ける【無添加住宅】は工期が長いです。
新型コロナウイルスの影響でウッドショックが起きている時期に、工期が遅延する可能性は高いです。
返済期日より前に住宅ローンが開始できれば問題ないので、融資期間は最大の10ヵ月にしました。
土地購入時の費用まとめ
・土地代金
・契約書に貼る印紙
・住民票、課税証明書、土地の登記事項全部証明書、印鑑証明書の発行手数料
・司法書士…246,400円
・融資事務手数料…110,000円
・前取利息
土地代金(ローンですが)とは別に現金で100万円を準備しました。
実際にはそんなにかからなかったですけどね。
さらに、土地購入のギャンブルとなる地盤調査はこれからです。
